OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价(使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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