万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押(迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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