导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(s酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人hù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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