近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(中国人去巴基斯坦安全吗lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大中国人去巴基斯坦安全吗资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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