导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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