导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒ5k是多少钱，5k是多少钱人民币u)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　5k是多少钱，5k是多少钱人民币>流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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