文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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