OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作(zuò)了(le)一定的(de)资(zī)源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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