5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好中国一共有多少万亿钱的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出(chū)现(中国一共有多少万亿钱xiàn)，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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