导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。<《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗/p>

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗rong>

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。