文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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