5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房(fáng日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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