文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少g alt="是该取消(xiāo)预售制(zhì)了：问题及(jí)建议(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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