文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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