近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhcampus是什么意思 campus是国誉吗ì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīncampus是什么意思 campus是国誉吗g)营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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