文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàncampus是什么意思 campus是国誉吗g)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由campus是什么意思 campus是国誉吗银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(campus是什么意思 campus是国誉吗xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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