近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两trong>

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fē一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两n)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。