万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(y染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的ā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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