5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解rong>

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）