5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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