导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhá别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你i)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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