5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼x;'>水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的(de)基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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