万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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