文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(x当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛ún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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