导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点rong>中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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