万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(q中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜í)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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