OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌一本书多重，一本书多重有一斤吗，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō一本书多重，一本书多重有一斤吗)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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