“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化(huà)的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度(dù)从(cóng)板块向单个标(biāo)的转移。上ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了(le)最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了(le)。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的(de)开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷(dài)款的(de)，房(fáng)企的(de)主要资金(jīn)来源来自新盘的销售(shòu)。但(dàn)今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一(yī)般。再关注一(yī)下(xià)，哪些(xiē)房企能(néng)从银(yín)行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景的房企在资(zī)本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营(yíng)房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷(dài)水平（净负债率）是不(bù)是行(xíng)业内的最低(dī)水平(píng)；利润率是(shì)不是行(xíng)业内最高(gāo)的；融资成(chéng)本是(shì)否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同(tóng)时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并不多(duō)。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等(děng)国(guó)央企房(fáng)企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中(zhōng)的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得(dé)上完全(quán)健康的仍(réng)是(shì)少数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的(de)预判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其开(kāi)始(shǐ)在(zài)一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提(tí)高(gāo)到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企(qǐ)新(xīn)购入(rù)地块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的(de)楼(lóu)盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二线(xiàn)城(chéng)市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到(dào)了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如(rú)果负债(zhài)率扩(kuò)张得太(tài)快，但(dàn)未来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债(zhài)率水平，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率持(chí)续居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积(jī)极的(de)拿地策(cè)略的(de)同时，也较(jiào)好(hǎo)地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选标准来看国(guó)央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度(dù)的实际(jì)表现上(shàng)，国央(yāng)企(qǐ)确实(shí)会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然(rán)就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不(bù)意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江集团的十(shí)大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回(huí)报(bào)灵活配置混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团。根据一季(jì)报，该资产公司的(de)几只产品(pǐn)合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排(pái)名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土(tǔ)储补充(chōng)同(tóng)样较为(wèi)积(jī)极，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的(de)较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据(jù)中指数(shù)据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告(gào)表(biǎo)ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开(kāi)发只是房地产产业链(liàn)上的中游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥(ní)、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材(cái)料供应商，而(ér)下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不(bù)足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的(de)思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时(shí)代，所以对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居领域，我们(men)相对(duì)看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的(de)住(zhù)房规模越来越大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装更新的需(xū)求(qiú)也会越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于地(dì)产产业(yè)链，我们相对看好和(hé)内装相关的(de)行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金(jīn)人(rén)士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司(sī)，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是(shì)前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季(jì)度报告(gào)显示(shì)，报告期(qī)内(nèi)，富(fù)安娜(nà)实现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报(bào)的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现该(gāi)股(gǔ)早已成为(wèi)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的中欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的(ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗de)是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基(jī)金(jīn)经理曹名(míng)长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的(de)房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和(hé)大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一(yī)时的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策(cè)略优(yōu)选和(hé)广发(fā)安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的(de)独门重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外，下游(yóu)的(de)物(wù)业股也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐(lài)，不过(guò)这(zhè)类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例(lì)分(fēn)析：“物业服务不(bù)是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服(fú)务为(wèi)例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高的(de)，每年(nián)到(dào)期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部(bù)分项目到(dào)期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮(lún)合(hé)同(tóng)周(zhōu)期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的(de)公(gōng)司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很容易一(yī)开(kāi)始是挣钱(qián)的，后(hòu)面(miàn)因为(wèi)保(bǎo)安这(zhè)些(xiē)固(gù)定人员成本(běn)的(de)年度增长，不(bù)过服务(wù)没(méi)有(yǒu)特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难度是(shì)非常大的。但是该公司(sī)能在(zài)业内做到到期(qī)之(zhī)后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比(bǐ)较(jiào)好的服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步强调。

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