5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shà全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词ng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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