OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值(kind用法固定搭配，kind用法总结zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露(lù)的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新kind用法固定搭配，kind用法总结区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负kind用法固定搭配，kind用法总结责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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