5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对(duì不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思)于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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