饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部(b俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少ù)分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少陆骑麟称。

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