OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月1娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星5日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星)，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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