导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(mi女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作àn)积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作g>

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。