“现在的房地产很难再出现像过去十(shí)年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，房地产(chǎn)行(xíng)业分化(huà)的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都(dōu)已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选了(le)半天(tiān)，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆(bào)雷的情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基(jī)准：有(yǒu)大的(de)国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一(yī)下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些(xiē)房企(qǐ)能(néng)从银(yín)行(xíng)拿到(dào)钱，其实(shí)主要还是那(nà)些有国(guó)企背景的(de)房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是(shì)融资(zī)等各个方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在(zài)资(zī)本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企(qǐ)业(yè)的成本(běn)优(yōu)势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净(jìng)负(fù)债率）是不是行业(yè)内的最低水(shuǐ)平(píng)；利(lì)润率是(shì)不是(shì)行业内最高的；融资成本(běn)是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的(de)；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看(kàn)重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够同时满足上述(shù)条件的房企并不多(duō)。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分(fēn)房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投(tóu)控(kòng)股等国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其(qí)财(cái)务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更(gèng)加值(zhí)得注意的是(shì)，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金链情(qíng)况。天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码p>

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为重要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的(de)一(yī)家房企进行举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全(quán)没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的(de)楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它(tā)本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市(shì)，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民(mín)营(yíng)企业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那(nà)么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企(qǐ)的(de)净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比(bǐ天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码)“三道红线”对房企的(de)净负债率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业(yè)的(de)复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率提高到天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码一个比较危(wēi)险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展等(děng)房企(qǐ)2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明(míng)对(duì)比的(de)是，华润置地(dì)、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个(gè)别民营(yíng)房企

　　或(huò)具(jù)备“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房企，但(dàn)在(zài)各维度(dù)的(de)实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能(néng)够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企，机构(gòu)更加看(kàn)好国(guó)央企，但(dàn)这也并不意味着，民营(yíng)企业(yè)中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同(tóng)样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业(yè)绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是(shì)实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局(jú)关系密(mì)切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年(nián)持续(xù)稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)迎来多(duō)家机(jī)构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链上的(de)中(zhōng)游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用(yòng)行业(yè)主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发(fā)环(huán)节(jié)与上游(yóu)材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足(zú)导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房(fáng)规模(mó)越来越(yuè)大，随(suí)着时(shí)间的(de)增加，内装更新(xīn)的(de)需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据充分说明了(le)这(zhè)一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都(dōu)很好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细(xì)分中相关赛道(dào)龙(lóng)头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一(yī)季报的十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时(shí)包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山。需要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业(yè)链股票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度(dù)沉寂(jì)，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表(biǎo)现最(zuì)好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加(jiā)了持(chí)股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下(xià)游(yóu)的物业股也越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在(zài)香港上市，如(rú)何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金(jīn)经理举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部(bù)分(fēn)项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的(de)，后面因为保安(ān)这些固定人员成本的(de)年度增长，不过服务(wù)没有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那么满意，能做(zuò)到(dào)提(tí)价难度是非常(cháng)大的(de)。但(dàn)是该公司能在业内做(zuò)到到期之后(hòu)提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

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