5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存(c无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋ún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋