5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(h找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思ǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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