万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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