文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售制，世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发(fā世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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