万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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