OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经(j小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少īng)济复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协(xié)同效小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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