万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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