公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过(guò公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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