5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(佛系心态是什么意思nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报佛系心态是什么意思交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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