近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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