文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级ong>

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。