近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēn两丈等于多少米g)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(y两丈等于多少米īng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo两丈等于多少米)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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