“现在(zài)的房地产很难再出(chū)现(xiàn)像过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)分(fēn)化的(de)愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双(shuāng)杀到(dào)了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往(wǎng)下的空间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房(fáng)地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一下今年房地(dì)产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不(bù)太(tài)愿意给房企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在(zài)有国(guó)资背(bèi)景的(de)房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的最低水平；利(lì)润率是不是行(xíng)业内(nèi)最高的(de)；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业内(nèi)最低(dī)的；建安成本(běn)是否也是业内最低的(de)；这些都(dōu)是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能(néng)够(gòu)同时满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企房(fáng)企，其(qí)财(cái)务(wù)指标(biāo)称得(dé)上(shàng)完全(quán)健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值(zhí)得注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金(jīn)链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于(yú)激(jī)进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿(ná)地(dì)，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房(fáng)企新购入(rù)地块也实现了(le)快速的开盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其(qí)中一(yī)半在一线城市(shì)，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉(jué)又(yòu)回(huí)到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到(dào)机(jī)会(huì)时要(yào)出手，但出手的(de)章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未(wèi)来的两年市(shì)场没有想象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要(yào)更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率持续(xù)居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房企在(zài)践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略的同时，也(yě)较好地控制了公(gōng)司的(de)扩张速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来(lái)看国央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维(wéi)度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味(wèi)着，民(mín)营(yíng)企业中(zhōng)就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)同样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺(shùn)长城中(zhōng)国回报(bào)灵活(huó)配置(zhì)混合型(xíng)证券投资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地(dì)产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利(lì)润依(yī)次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营(yíng)收来(lái)自杭州(zhōu)地区(qū)，而在(zài)2021年，杭(háng)州地(dì)区(qū)的营收比重只占到(dào)近六成。近三年(nián)持(chí)续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表现，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家机构的集中调(diào)研。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至(zhì)存量(liàng)赛道

　　全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案ong>机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要(yào)包括(kuò)中介(jiè)服(fú)务(wù)、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与(yǔ)上(shàng)游(yóu)材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致(zhì)上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿(ā)尔法的思(sī)路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地(dì)产行(xíng)业(yè)在(zài)进入存(cún)量(liàng)房时(shí)代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民(mín)保有的住房规模越来(lái)越大(dà)，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据(jù)充(chōng)分说明了(le)这一(yī)点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的(de)增长(zhǎng)却(què)一直(zhí)都(dōu)很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细分中相关赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一(yī)季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长5.2全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案8％。

　　而从上市公司一(yī)季报(bào)的十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，能(néng)够发现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重(zhòng)仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票(piào)还(hái)有金(jīn)地集团和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言(yán)，前几(jǐ)年曾经风光一(yī)时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光(guāng)，家居板块中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实(shí)现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发策略优选和广发(fā)安宏(hóng)回(huí)报均增(zēng)加了持股，而(ér)这两(liǎng)只产品(pǐn)也(yě)成为志邦家居(jū)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理(lǐ)的(de)全(quán)部(bù)三只产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下(xià)游的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述(shù)上(shàng)海公募(mù)基金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司(sī)还是希(xī)望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城(chéng)服务为(wèi)例，它(tā)在(zài)中高端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每(měi)年到期的合同里提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部(bù)分(fēn)项目(mù)到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提(tí)价(jià)的公司很少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因(yīn)为(wèi)保(bǎo)安(ān)这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有那(nà)么满意(yì)，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常大(dà)的。但是该(gāi)公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

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