近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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