OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发(f华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思ā)事件的(de)所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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